みなさん、こんにちは。香川のマラソン行政書士の山岡です🎽
『マラソン行政書士の円満相続大作戦』へようこそ😊
このブログでは円満相続のためのヒントや情報をお伝えしています。
土地の評価方法
相続税の計算はまず遺産総額を確認することから始めなければなりません。
ところが土地の価格は一物四価とも五価とも言われていて、売買取引されるときの時価、公示価格、固定資産税評価額、路線価などがあります。
一般には、遺産分割においては、固定資産税評価額が用いられますが、相続税を計算する際には路線価を用いた「路線価方式」あるいは「倍率方式」が取り入れられています。
路線価方式
路線価方式とは、主に市街地などで用いられる方式です。
国税庁が路線価を定めていて、宅地の面する道路に1平方メートルあたりの価額があり、土地の面積をかけて計算します。
宅地の形状はさまざまで、間口が狭かったり、2方向の道路に面している場合もありますので、実際の計算では間口狭小補正や奥行補正など、土地の形に応じた補正がされます。
例えば、この土地の場合だと、面する道路には円に「50E」と表示されています。
この円はこの地区がどのような地区かを表していて、正円は「普通商業・併用住宅地区」です。
他にも、楕円であれば「高度商業地区」、ひし形なら「中小工場地区」であることが分かります。何もなければ「普通住宅地区」です。
地区分けがされているのは、土地の用途によって補正の割合を変えるためです。
そして、円の上下が黒く塗られていますが、これはこの道路沿いのみが「普通商業・併用住宅地区」であることを示します。
道路に面していない場合は「普通住宅地区」ということです。
そして、「50」が1平方メートルあたりの価額です。千円単位ですので1平方メートルあたり5万円ということになります。
この土地の場合、120平方メートルの面積なので、路線価に基づく土地の価格は600万円です。
また、ご自分の土地でも誰かに貸している場合があります。
このような場合、その土地は自由に使えなくなります。自由に使える土地と自由に使えない土地が同じ評価では不公平です。
そこで、借地権割合が定められています。
「50E」の「E」が借地権割合を示しています。「E」は借地権割合が「50％」という意味で、600万円の土地も300万円の評価になります。
倍率方式
倍率方式は路線価が定められていない地域で用いる計算方法です。
地目によって決められた倍率を固定資産税評価額にかけて計算します。
主に、畑や山林が多い地域で使われます。
倍率は地域ごとに国税局長が定めていて、国税庁のホームページで確認することができます。
倍率表には、適用地域名や借地権割合、固定資産税評価額に乗ずる倍率が記載されています。
例えば、財田町財田中地区の「宅地」で固定資産税評価額が1千万円の場合、1.1をかけて1100万円が相続税計算の際の評価額になります。
また、同じ地区で地目が「田」であれば、固定資産税評価額に9.4をかけて算出します。
以上、今回は土地の評価方法について解説しました。
土地の評価が難しいのは、必ずしも土地の形が一定でないからです。
正しく、計算するためには土地の条件に沿った補正等を使いこなせなくてはなりません。
信頼のおける税理士さんに相談するなどしましょう。
最後までお読みいただき、ありがとうございました🙇♀️
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