みなさん、こんにちは。香川のマラソン行政書士の山岡です🎽
『マラソン行政書士の円満相続大作戦』へようこそ😊
このブログでは円満相続のためのヒントや情報をお伝えしています。
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不動産の確認
遺産分割を行うためには被相続人（亡くなった方）が残した全ての財産を調査する必要があります。
万が一、もれがあった場合は再び遺産分割協議書を作成して、相続人全員に署名捺印をしてもらわなければなりません。
非常に手間がかかるうえ、相続人がすんなりもう一度、遺産分割協議書に署名捺印してくれるとも限りません。
そのため、相続財産の調査は慎重にしなければなりません。
不動産でもれが出やすいのは下記のような場合です。
土地が何筆にもなっている場合
土地の区画を指す単位として「筆（ひつ）」という言葉が使われますが、１筆だと思っていた土地が、登記上では何筆にも分かれていることがあります。
切り売りされていた土地をまとめて購入して家を建てた場合などが該当しますが、納税通知書や名寄帳などで確認することができます。
複数の土地が記載されている場合は、全ての土地について調査するようにしてください。
共有の不動産
先祖代々の土地を兄弟姉妹が共有で持ち合っている場合、相続財産である土地を納税通知書だけで調べようとすると、納税通知書は代表者にしか送付されないため、見落としてしまう可能性があります。
私道
不動産調査で最も「もれ」が出やすいのが私道です。公道は国や地方公共団体が所有管理しているのに対して、私道は個人や法人が所有している土地を道路として使用するものです。
公道から公道へ抜ける不特定多数の人が使用する私道は公共性が高いことから固定資産税が課されていないことがあり、この場合は納税通知書に記載されないため見落としやすくなります。
また、遺言書がある場合でも建物がある敷地についての記載はされていても、私道については触れられていなかったりします。
この私道の名義変更がされないままだと、実際に住んでいる分には困りませんが、不動産を売却したり、建物を建て替えたりする際に大きな問題となります。
建物を建築するためには道路に接していることが条件となっています。
私道の名義が変更されないまま放置されると、相続人の数が膨れ上がり、遺産分割することが困難になる場合があります。
結果として、私道が使えなくなると、建物が建っている土地は公道に出られない土地になってしまい、建物の建て替えができなくなってしまいます。
上記イラストの場合、公道に面している家以外は私道を通らないと公道に出ることができません。
全ての家が共同で私道を所有している場合は、それぞれに私道を使用する権利があり、トラブルになることもありません。
ただし、何らかの理由で私道の名義が変更されていない場合には、通行を制限されたり、車の進入を妨げられたりと、トラブルに発展する可能性があります。
自宅を売却する際にも土地と建物は売却しようとする人の名義になっていないといけないのですが、公道に出るために私道を通らないといけないような土地だと、私道の名義が誰になっているかということも重要になります。
なぜなら、私道の名義を持っていないと、公道に出ることもできませんし、配管関係の採掘などをすることができず、法律上、その土地を使えない状態になってしまうからです。
見落としを防ぐには
それでは、相続財産をもれなく調査するための方法について紹介します。
名寄帳の取得
最低限、名寄帳は取得しましょう。名寄帳とは課税対象となっている土地や建物の固定資産を所有者ごとに一覧表にしたもので、土地建物が所在している市町村の役所で取得することができます。
しかし、名寄帳を取得したとしても万全ではなく、市町村によっては単独名義のものと共有名義になっているものとで別々に名寄帳が作成されていて、取得してみたけど単独名義のものしか発行されていなかったということもあります。
また、非課税となっている私道の土地については、そもそも名寄帳に記載されないという取扱いの市町村もあります。
登記簿謄本の取得
さらに公図（法務局の地図）を取得して確認する方法もあります。
建物の建っている土地から公道までの経路を公図で確認して、通過する土地の所有者を登記簿謄本（登記事項証明書）を取得して、名義を調べる方法です。
手間と費用がかかりますが、地図上で把握できるため、分かりやすいというメリットがあります。
以上、今回は相続財産調査で見落としやすいものについて確認をしました。
特に私道は見逃しやすいため慎重な調査が必要になります。納税通知書など一部の書類だけではなく、公図や登記簿謄本などを取得して正確に調査するようにしましょう。
最後までお読みいただき、ありがとうございました🙇♀️
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