今回は土地・建物を相続したときの手続きについて解説します。よろしくお願いします。
相続が発生したときには、亡くなった方の名義だった土地や建物を、新たに所有者となる方への変更手続きが必要になります。
相続で行う土地・建物の名義変更は相続人全員で遺産分割協議を行って、話し合いの結果をまとめた遺産分割協議書の作成が必要になります。
土地・建物の名義変更には現在、期限が設けられていませんので、長期間なにもせずに放置して、いざ名義を変えようとすると相続人が増えていて、手続きが複雑になってしまったり、親族同士で揉め事に発展するケースがあります。
そのため、土地・建物を相続した際には、速やかに名義変更を行うことをお勧めします。
それでは土地・建物の名義変更手続きのながれにについて説明します。
相続人の確定
まずは相続人の確定です。
亡くなった方の「出生から死亡まで」のすべての戸籍謄本を取得して、誰が相続人であるかを明確にします。
出生から死亡までの戸籍謄本を揃えようとすると、何通にもなります。除籍謄本や改正原戸籍と言った、普段は馴染みのない書類を取得することになります。
取得した戸籍謄本に、途中抜けている期間があると、登記申請の際に法務局で受け付けてもらえませんので、欠落がないように全ての戸籍を取得して、誰が相続人であるかを正確に調査する必要があります。
相続財産調査
次に相続財産の調査を行ないます。
相続の対象となる土地・建物を確定させます。
複雑に分筆された土地や私道がある場合は特に注意が必要になります。
登記簿謄本を取得して所有者を確認してみると、誰かと共有名義になっていたり、何年も前に亡くなった祖父名義のまま放置されていたことなどが分かるケースがあります。
このような場合はさらに手続きが煩雑になります。
遺産分割協議
そして、相続対象となる土地・建物が明らかになったところで、誰が取得するのか相続人全員で遺産分割の話し合いを行って決定します。これを遺産分割協議と呼んでいます。
その遺産分割協議で合意した内容を遺産分割協議書という書面にまとめます。
遺産分割協議書の書き方については、決められた形式はありませんが、誰が何の財産をどれだけ取得するのかなど、後の証拠書類にもなるように押さえるべきポイントはきちんと書き込む必要があります。
この書き方が曖昧だと、法的な効力にも関わり、法務局での手続きにおいても補正を求められたりします。何度も自宅に帰って書き直したり、相続人の印鑑を２度、３度と押し直してもらわなければならなくなります。
法的に有効な遺産分割協議書を作成するように、気を付けてください。
法務局での登記申請
そして、いよいよ法務局で登記申請手続きを行います。
登記申請書や戸籍謄本、遺産分割協議書など土地・建物登記に必要な書類をすべて揃えて申請します。
登記の際に必要となる費用には、登録免許税があります。税率は固定資産税評価額の0.4％となっています。
固定資産税評価額は毎年4月に役所から送付される固定資産税の納税通知書や税務課などで固定資産税評価証明書を取得することで調べられます。
仮に、土地の固定資産税評価額が2000万円だとすると、8万円を登録免許税として納める計算になります。
申請から約1～2週間で登記手続きが完了します。登記が完了すると登記完了証という通知がされます。
そして、登記識別情報（一般にいう権利証）を受け取って、全ての手続きが終了となります。
遺言書がある場合
遺言書が遺されていて、土地・建物の取得者があらかじめ決められている場合は少し手続きが異なります。
遺言書がある場合は、遺言の中で誰が何の財産を受け取るのかが指定されていますので、遺産分割協議書の作成は不要です。
法務局には遺産分割協議書に代えて遺言書を提出します。
遺言書が自筆証書遺言で検認手続きが必要な場合は、家庭裁判所で検認を済ませた検認済証明書の提出が必要です。
また、遺言では相続人以外の人に遺産を渡すよう指定することができます。例えば、本来は妻と子どもが相続人だが、孫に遺産を渡す場合や、内縁関係の妻に遺産を渡すような場合です。
この場合、登録免許税について先程は固定資産税評価額の0.4％と説明しましたが、相続人以外の人が土地・建物を取得する場合は、税率が2.0％となります。
固定資産税評価額が2000万円の土地を取得した場合は40万円を納めることになり、相続人が取得する場合の5倍の金額となります。
また、遺言によって相続人以外の人が土地・建物を取得する場合は不動産取得税が発生するケースもありますのでご注意ください。
「包括遺贈」と言って、「全財産の2分の1」とか「全財産の3分の1」のように指定されている場合は、プラス財産とマイナス財産が含まれますので、不動産取得税はかかりません。
しかし、「Aの土地を孫のBに遺贈する」などと特定の財産が指定されている遺言では、不動産取得税が課税されます。
不動産取得税は固定資産税評価額に原則4％の税率となりますが、令和6年までは軽減税率3％が適用されますので、確認ください。
なお、遺言書に書かれていない土地・建物のあることが後から分かった場合や、遺言に従わずに相続人全員で話し合って分割の仕方を決めた場合には遺産分割協議書が必要になります。
以上、今回は土地・建物を相続した際の名義変更手続きについて解説しました。
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