みなさん、こんにちは。香川のマラソン行政書士の山岡です🎽
相続手続きでは様々な手続きを済ませる必要がありますが、預貯金解約の次に多い手続きが、土地や建物の不動産の名義変更ではないでしょうか。
そこで、今回は不動産の名義変更手続きの流れについて解説したいと思います。
相続財産に自宅や土地がある方のご参考になれば幸いです。
Contents
不動産の名義変更には期限がありません
相続が起ったときは、亡くなった方の名義だった不動産を、相続人名義に変える手続きが必要になります。
相続による不動産の名義変更は、相続人による遺産分割の話し合いがまとまって、遺産分割協議書が完成していることが前提となります。
不動産の名義変更には、現在のところ期限がありませんので長期間何も手続きせず放置した結果、いざ名義を変えようとしたときに手続きが複雑になったり、相続トラブルに発展してしまうことがあります。
そのため、相続不動産の名義変更は速やかに行うことをお勧めします。
名義変更のながれ
では不動産名義変更のながれを見ていきましょう。
相続人の確定
まず行うのは相続人の確定です。
亡くなった方の戸籍謄本を出生から死亡まで全てを揃えて、誰が相続人であるかを明確にします。
戸籍の収集は、出生から死亡までを揃えようとすると何通にもなります。
抜けている戸籍があると、法務局で受け付けてもらえません。
きちんと収集して、正確に記載内容を読む必要があります。
相続財産の調査
次に相続財産の調査です。
相続財産となる不動産を特定します。
複雑に分筆されていたり、私道があったりする場合は特に注意が必要です。
また登記簿謄本を取得して、名義人を確認してみると、誰かと共有名義になっていたり、何年も前に亡くなった祖父のままだったということがあります。
このような場合は、手続きがさらに複雑になってしまいます。
遺産分割協議
そして、相続する不動産が明らかになったところで誰が相続するのか、遺産分割協議を行って正式に決定します。
協議で合意した内容は、遺産分割協議書にまとめます。
遺産分割協議書の書き方については、定められたものはありませんが、誰が何の財産をどれだけ取得するのかを明確に記載します。
この書き方がいい加減だと、法務局で補正を求められて、何度も自宅に帰って書き直したり、相続人の印鑑を取り直ししなければならなくなります。
法的に有効な協議書の作成が必要です。
誰の遺産分割協議書なのかを明らかにするため、被相続人の本籍または住所を記載して特定します。
遺産分割協議書に記載する不動産情報は、登記簿謄本（登記事項証明書）に記載がある所在や家屋番号、種類、構造、床面積などをそのまま転記します。
そして、各相続人が署名押印します。押印は実印を用いて行い、印鑑証明書を添付して本人の意思であることを確認します。
法務局には遺産分割協議書と印鑑証明書の原本を提出します。登記が完了すれば原本は返却されます。
登記申請
そして申請に必要な書類を全て揃えて、法務局で不動産の登記申請をします。
登記にかかる費用は登録免許税を納める必要があります。
登録免許税の税率は固定資産税評価額の０.４％です。固定資産税評価額が2000万円の場合は8万円を納めます。
こうして申請を済ませると、1週間～2週間で登記が完了します。
登記が完了すると、登記完了証という通知がされます。
登記完了証は、登記が終わったという通知の意味しかありません。
この後に、登記識別情報（権利証）を受け取って全ての手続きが終了となります。
遺言書がある場合の手続き
相続による不動産の名義変更の大まかなながれは以上のようになりますが、遺言書があるときは、少し手続きが異なります。
遺言書がある場合は、遺言で誰が何の遺産を受け取るのかが指定されていますので、遺産分割協議書は不要になります。
法務局には遺言書を必要書類として提出します。
この遺言書が自筆証書遺言の場合は、検認済証明書が必要になりますので、自筆証書遺言が見つかったときは、家庭裁判所で検認手続きを済ませてください。
また、遺言では相続人以外の人に遺産の受け渡しの指定がされていることがあります。これを遺贈といいます。
先程、登録免許税については０.４％と記載しましたが、遺贈によって相続人以外の人が不動産を受け取る場合、税率が２％になります。
固定資産税評価額が2000万円の場合、40万円になります。相続人が受け取るときの5倍となりますので、注意してください。
以上、今回は相続で行う不動産の名義変更について解説しました。
最後までお読みいただき、ありがとうございました🙇♀️
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