相続する建物が未登記だったら

みなさん、こんにちは。香川のマラソン行政書士の山岡です🎽

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建物が登記簿にないんですけど

父親が亡くなって、相続財産を調べていたら住んでいた建物が登記簿に載ってないことがあります。

「えっ、どうして？」と思ってしまいますが、このような登記されていない建物は「未登記建物」とか「未登記家屋」と呼ばれていて、珍しくありません。

不動産登記法には、家を建てた場合には１ヵ月以内に登記しないと１０万円以下の過料が課されると規定されていますが、登記されていない建物は日本中にたくさんあって、実際に過料が課されたという話も聞いたことがありません。

そのため、登記しないまま住み続けることが可能で、親が亡くなったタイミングで登記を確認した際に、未登記だったことが初めて分かるわけです。

未登記でも課税されていますよ

建物が未登記だからと言っても、固定資産税はしっかりと課税されています。

役所から毎年送られている固定資産税の納税通知書を確認すると未登記建物もきちんと記載されているはずです。

それは、現況調査と言って、新しい建物が建っていないかどうかを役所の担当者が調べているためで、最近では多くの自治体が航空写真を使った調査も行っているようです。

未登記建物の相続

未登記建物は登記簿に記載がされていないだけで、立派な相続財産です。預貯金と同じように遺産分割の対象になります。

遺産分割協議書への記載の仕方については、登記建物の場合は登記簿に載っている「所在」や「家屋番号」「種類」「構造」「面積」などを転記しますが、未登記建物の場合は納税通知書または名寄帳に載っている情報を記載するようにします。

大事なのは、遺産分割の対象となっている建物がどの建物なのかを特定できるようにしておくことで、納税通知書または名寄帳に載っている情報だということを見た人が分かるように記載します。

登記しないままでもいいの？

前述したように家を建てたときには登記をすることが義務付けられていますが、未登記のままほったらかしにされている建物が少なくないのも現実です。

登記をしていないことで生じるデメリットには下記のようなものがあります。

①建物を売却することができない
②建物を担保にしてお金を借りることができない
③「自分の建物だ」と権利関係を明確に主張することが難しくなる

仮に、遺産分割協議を行って持ち主が変わった場合にも、誰が相続したのかは役所は把握することができません。

そのため、建物を取得していない人に納税通知書が送付されることもあります。

そのため、未登記建物を相続した場合には、役所に所有者変更の届出をするようにしましょう。

この届出手続きは「未登記物件相続届」とか「所有者変更届」「家屋補充課税台帳登録名義人変更届」など、自治体によって呼び方が異なります。

最低でも、この届出をしておくことで、建物を取得していない人に納税通知書が送られることは避けることができます。

未登記建物を取り壊したとき

未登記建物を取り壊した場合は、いつまでも固定資産税を払い続けることを防ぐために「建物を取り壊した」と言う届出をします。

この手続き名称も自治体によってさまざまですが、「建物滅失届出」としているところが多いです。

一方、登記建物を取り壊した場合は「建物滅失登記」をすることで、役所のほうで建物がなくなったことを把握することができます。

相続と同時に登記するなら

相続した家屋を売却したり、担保にしてお金を借りようと考えている場合は、登記が必要になります。

登記手続きには次の二つが必要になります。

建物表題登記

建物表題登記とは建物が「どの場所にあって」「どういう用途で利用され」「敷地面積がどれくらいか」といった基本的な情報を登録するものです。

この登記だけでは、どこの誰が所有しているのか分からないため、次に所有権保存登記が必要になります。

この建物表題登記は建物の完成後またはその所有権を取得した日から１ヵ月以内に申請しなければならないという法的義務があります。

専門家に依頼する場合は土地家屋調査士が行います。

所有権保存登記

所有権保存登記はどこの誰がその建物の所有者なのかを明確にするものです。

専門家に依頼する場合は司法書士が行います。

以上、今回は「相続する建物が未登記だったら」というテーマで解説しました。

最後までお読みいただき、ありがとうございました🙇‍♀️

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